Q4 คอนโดทะลักจับตาแนวรถไฟฟ้าเขียว-น้ำเงิน-ส้ม

“คอลลิเออร์สฯ-AREA” ประเมินตลาดคอนโดฯไตรมาส 4/61 ซัพพลายใหม่ผุดเพิ่มต่อเนื่องแม้แบงก์ชาติเตรียมออกมาตรการสกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ AREA เผย “กันยายน” เดือนเดียวเปิดทะลัก 9.8 หมื่นล้าน คอลลิเออร์สฯประเมินไตรมาส 4/61 ผู้ประกอบการจ่อเปิดใหม่ 1.6 หมื่นยูนิต มูลค่าท่วม 8.3 หมื่นล้าน จับตาทำเลแนวรถไฟฟ้า “สีเขียว-ส้ม” ยอดเปิดตัวโครงการใหม่สูงสุด ส่วน “น้ำเงิน-เขียวเหนือ” ขายดีสุด

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สรุปภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ณ ไตรมาส 3/61 มีการเปิดตัวใหม่ 46 โครงการ รวม 22,579 ยูนิต นับเป็นสถิตินิวไฮเมื่อเปรียบเทียบรายไตรมาสในช่วงเกือบ 10 ปีที่ผ่านมา โดยสูงกว่าไตรมาส 3/60 ประมาณ 20% แต่สูงกว่าไตรมาส 2/61 ถึง 165% มูลค่าโครงการรวม 107,545 ล้านบาท

Q4 เปิดเพิ่ม 8.3 หมื่นล้าน

ในด้านทำเลพบว่า อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน หรือย่านซีบีดี (CBD-central business district) จำนวน 3,086 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 13.7% ในจำนวนนี้เป็นคอนโดฯขนาดใหญ่มูลค่าเกิน 5,000 ล้านบาท เปิดขายจำนวน 4 โครงการ และสามารถปิดการขายรวดเร็ว โดยเน้นราคา 6.5 หมื่น-1.45 แสนบาท/ตารางเมตร ในขณะที่กลุ่มราคา 7 หมื่น-1.4 แสนบาท/ตารางเมตร เป็นระดับราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อในกรุงเทพฯ

ประเด็นน่าสนใจยังรวมถึงกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติมีการจองซื้อจนเต็มโควตา 49% แสดงถึงธุรกิจอสังหาฯเมืองไทยยังเป็นทำเลยอดนิยมสำหรับลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนชาวจีนเป็นกลุ่มเป้าหมายใหม่ สนใจซื้อคอนโดฯบนทำเลถนนสุขุมวิท ถนนรัชดาภิเษกที่เรียกว่าเป็นย่านนิวซีบีดี

ประเมินแนวโน้มตลาดคอนโดฯไตรมาส 4/61 ภาพรวมขยายตัวอย่างต่อเนื่อง แต่ซัพพลายเปิดใหม่น้อยกว่าไตรมาส 3/61 โดยคาดว่ามีการเปิดตัวใหม่ 32 โครงการ 16,417 ยูนิต มูลค่ารวม 83,800 ล้านบาท ส่งผลให้ภาพรวมทั้งปี 2561 มีอุปทานเปิดใหม่ทั้งปีสูงถึง 61,557 ยูนิต ถือว่าสูงที่สุดในรอบเกือบ 10 ปี

ท็อป 3 “เขียว-เขียวเหนือ-ส้ม”

ทั้งนี้ มูลค่าโครงการรวม 107,545 ล้านบาท ของตลาดคอนโดฯมาจากการลงทุนของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ 76% มูลค่ารวม 87,035 ล้านบาท ที่เหลือ 24% มูลค่ารวม 20,510 ล้านบาท เป็นของผู้ประกอบการนอกตลาดหลักทรัพย์ฯโดยมีสัดส่วน 45% ตั้งอยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายที่กำลังก่อสร้าง โดยมี 3 เส้นทางที่มีความคึกคักสูงสุด ได้แก่ สายสีน้ำเงิน สีเขียว และสีส้ม

นายภัทรชัยกล่าวต่อว่า สำรวจพบมีคอนโดฯตั้งอยู่ในพื้นที่แนวเส้นทางรถไฟฟ้าปัจจุบัน 11,338 ยูนิต สัดส่วน 50.2% ที่เหลือ 9,868 ยูนิต หรือ 43.7% เกาะทำเลแนวรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยมีเพียง 1,373 หรือ 6.1% ที่ตั้งอยู่นอกโซนแนวรถไฟฟ้า

เมื่อเรียงลำดับทำเลที่มีการเปิดตัวใหม่มากที่สุด พบว่า “สายสีเขียวอ่อน” หรือรถไฟฟ้าบีทีเอสปัจจุบัน เป็นแนวเส้นทางที่ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการใหม่มากที่สุด 6,587 ยูนิต สัดส่วน 29.2% รองลงมา “สายสีเขียวเหนือ หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต” มีจำนวน 3,825 ยูนิต หรือ 17% และ “สายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี” 2,797 ยูนิต หรือ 12.4%

“น้ำเงิน-เขียวเหนือ” ขายดีสุด

ในด้านอัตราการขาย พบว่า แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-บางแค, บางซื่อ-ท่าพระ มีอัตราการขายสูงที่สุด 90% อาจเป็นเพราะไตรมาส 3/61 ทำเลนี้มีคอนโดฯเปิดขายใหม่เพียง 1 โครงการเดียวรองลงมารถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือมีอัตราการขาย 70.6% หรือ 2,699 ยูนิต จากหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด 3,825 ยูนิต และสายสีเขียวใต้ แบริ่ง-สมุทรปราการ มีอัตราการขาย 70% หรือ 407 ยูนิต จากหน่วยขายทั้งหมด 581 ยูนิต

ส่วนคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม มีอัตราการขายต่ำที่สุดอยู่ที่ 54% หรือ 1,523 ยูนิต จากหน่วยเปิดขายทั้งหมด 2,802 ยูนิต บางโครงการสามารถขายได้เพียง 20% จากหน่วยที่เปิดขายเท่านั้น

“แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจไทยในช่วง 9 เดือนแรกมีแนวโน้มเป็นบวก แต่กำลังซื้อคอนโดฯกลับเพิ่มขึ้นไม่มากนัก ยูนิตเหลือขายในตลาดอยู่ที่ 36,000 ยูนิต ทำให้ผู้ประกอบการทุกรายกังวลมากพอสมควร เพราะจำเป็นต้องขยายตัวทุก ๆ ไตรมาสจึงไม่สามารถชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ รวมทั้งต้องหันมาเร่งระบายยูนิตเหลือขายก่อน”

ราคาเฉลี่ยคอนโดฯพุ่ง 26.4%

นายภัทรชัยกล่าวด้วยว่า ดัชนีความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ที่สำรวจโดยศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย ณ เดือนสิงหาคม 2561 อยู่ที่ 74.7 สูงที่สุดในช่วง 43 เดือนที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นความเชื่อมั่นคนไทยต่อภาวะเศรษฐกิจประเทศไทยในระยะยาว รวมถึงภาพรวมเศรษฐกิจที่มีสัญญาณบวกและขยายตัวในปี 2561

ในด้านอัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดฯที่เปิดขายตั้งแต่ปี 2558-ไตรมาส 2/2561 อยู่ที่ 81% ในขณะที่อัตราการขายไตรมาส 3/61 อยู่ที่ 64% จาก 22,579 ยูนิต โดยบางโครงการขายไปเกือบ 100% ภายในเวลาไม่กี่วัน และมีคอนโดฯหลายโครงการที่มีอัตราการขายไม่ถึง 50%

“เหตุผลที่ยอดขายต่ำไม่ใช่เรื่องภาวะเศรษฐกิจไม่ดีและกำลังซื้อเท่านั้น แต่บางโครงการตั้งอยู่ในทำเลไม่น่าสนใจหรือราคาขายสูงกว่าราคาเฉลี่ยในพื้นที่”

โดยราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 137,933 บาท/ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 26.4% จากไตรมาส 2/61 ซึ่งหมายถึงเทรนด์ปรับราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง 15-20% ต่อปี ณ ระดับราคา 7 หมื่น-1.5 แสนบาท/ตารางเมตร

เปรียบเทียบกับคอนโดฯราคาขาย 200,000 บาท/ตารางเมตร ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 มีจำนวนมากกว่าช่วงเดียวกันของปี 2560 บางโครงการอาจจะเคยเปิดขายมาก่อนหน้านี้แล้ว แต่มีการกลับมาเปิดขายใหม่อีกครั้งหลังจากหลายปีผ่านไปและพบด้วยว่า ไตรมาส 3/61 มีคอนโดฯราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 100,000 บาท/ตารางเมตร เปิดเพิ่มมากกว่าไตรมาส 2/61 อยู่ที่ 11% และสูงกว่าไตรมาส 3/60 อยู่ที่ 8.6%

กันยายนเปิดเฉียดแสนล้าน

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผยว่า ผลสำรวจเดือนกันยายน 2561 เพียงเดือนเดียวมีการเปิดตัวโครงการอย่างคึกคัก โดยมีโครงการเปิดขายใหม่ 60 โครงการ รวม 21,357 หน่วย มูลค่าโครงการ 98,778 ล้านบาท

อาคารชุดมีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากสุด 13,132 หน่วย สัดส่วน 61.5% รองลงมา ทาวน์เฮาส์ 4,206 หน่วย สัดส่วน 19.7%, บ้านเดี่ยว 2,707 หน่วย สัดส่วน 12.7%

ในด้านกลุ่มราคาพบว่า ส่วนใหญ่เป็นอาคารชุดราคาปานกลาง-แพง แบ่งเป็นราคาขายต่ำกว่า 3 ล้านบาท สัดส่วน 50% ราคา 3-5 ล้านบาท 23% และราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป มีสัดส่วน 27% โดยอาคารชุดมีการเปิดตัวมูลค่ารวมกัน 51,185 ล้านบาท สัดส่วน 52% รองลงมา บ้านเดี่ยวมูลค่ารวมกัน 28,838 ล้านบาท 29% และทาวน์เฮาส์มูลค่ารวมกัน 12,059 ล้านบาท

ผู้ลงทุนหลักเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ 13 บริษัท คือ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, ศุภาลัย, แสนสิริ, เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น, พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค, กรุงเทพบ้านและที่ดิน, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์, สิงห์ เอสเตท, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้, เอพี (ไทยแลนด์), อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์, อารียา พรอพเพอร์ตี้

ในด้านทำเลที่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพฯชั้นใน 9 โครงการ อยู่ในเขตเมืองชั้นกลางและส่วนต่อขยายของเมือง (intermediate area) 47 โครงการ เช่น ถนนราชพฤกษ์ ถนนกาญจนาภิเษก ถนนพระราม 2 ถนนประชาอุทิศ ถนนสรงประภา ถนนหทัยราษฎร์ ถนนบางนา-ตราด เป็นต้น

นอกจากนี้มี 4 โครงการอยู่ในพื้นที่รอบนอกซึ่งเป็นย่านชุมชน เช่น ย่านกรุงเทพฯ-ปทุมธานี ย่านพุทธมณฑล-ศาลายา เป็นต้น

“ฟองสบู่ไม่จบอยู่เฉพาะเดือนกันยายน 2561 ยังมีโครงการที่รอเปิดขายใหม่ในอนาคตอีกหลายร้อยโครงการ ส่วนเหตุผลที่มีการเปิดตัวจำนวนมหาศาลในเดือนกันยายนเดือนเดียว พอ ๆ กับการเปิดตัวถึง 1 ไตรมาส และคาดว่าไตรมาส 4/61 น่าจะมีการเปิดตัวอีกนับร้อยโครงการ”

ขอขอบคุณข้อมูลจาก :  www.prachachat.net

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------